현실적으로 양도세 때문에 거래를하지 않는 경우가 많이 있어유.
양도세가 많이 나오면 손에 쥘 수 있는 돈이 줄어들기 때문이에유.
그러나 실제 계산을 해보면 본인이 생각하는 세금보다 줄어드는 경우가 많이 있어유.그래서 부동산 거래를 생각하는 살마들은 기본적으로 양도세 계산법을 이해하고 있어야하기에 준비했어유.
장비보유 특별공제는 보유기간x3%를 적용한다는 가정이에유.
실거래가액중 양도가액이 5억원일 경우 취득가액은 3억원(취득세 등 포함), 기준시가의 양도가액이 4억원일 경우 2억 5천만원(취득세 불포함)이에유
양도세를 적게 내는법
주택 등 부동산을 팔때 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 해유. 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이라면 양도차익이 발생하더라도 양도세를 내지 않아유.
＃1세대 1주택 비과세가 최대 절세 방법이에유. 우선 1주택은 물론 1세대 요건을 갖추어야 함. 1세대란 거주자 및 배우자 및 가족이 양도 당시 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족을 말해유. 취득일로부터 양도일까지 2년 보유요건을 갖추어야해유. 취득일은 잔금지급일과 등기일 그리고 실제 사용일 중 가장 빠른 날임. 등기가 돼어 있어야해유. 실거래 양도가액이 9억원이하이어야만 함. 부수토지가 주택 면적의 5배 이내여야 함. 농촌지역의 경우는 10배 이내이네에유.
＃보유기간은 최소한 1년을 넘겨야함. 부동산을 팔때는 보유기간에 따라서 양도세율이 달라져유. 보유기간이 1년 미만이면 40%의 단실세율이 적용됨. 1년 이상이면 양도차익에 따라서 6에서 38%의 누진세율을 적용되어유.
＃1년에 하나씩만 팔아라에유. 같은 연도 매년 일(1)월 일(1)일에서 십이(12)월 삼십일(31)일에 양도차익이 발생한 부동산을 2건 이상 처분할 경우에 양도차익을 합산해 높은 양도세율이 적용될 수 있어유. 따라서 부동산은 1년에 하나씩 처분하는게 좋음. 물론 손해보고 판다면 상관없지만 말이죠.
＃양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아라임. 다주택자라면 양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아야 함. 1세대 1주택 비과세를 활용해야 함. 양도차익이 적은 주택부터 먼저 팔아야 함.
＃일시적 1세대 2주택을 활용하라 임. 일시적 1세대 2주택은 1가구 주택으로 인정받아서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있음. 단 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 함.
＃3년,5년,10년 지나서 팔아라임. 다주자가 3년이상 보유를 하면 장기보유특별공제를 받을 수 있음. 3년 이상 보유한 주택의 10%,4년이상 보유한 경우 12%,5년이상부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 장기보유특별공제를 해 주고 있음. 10년 이상이면 최대 30%까지 장기공제를 받을 수 있음. 또 1세대 1주택이지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우는 3년 이상이면 24%부터 매년 8%씩 최대 80%까지 특별공제를 해 준다고 함.
＃양도세 예정신고를 해야함. 부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내 양도세 예정신고를 해야함. 기한 내에 신고납부를 하지 않으면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과됨. 또 팔아서 손해본 사람도 신고의무가 있음. 단 1세대 1주택 비과세 등 비과세 대상은 양도세 신고의무가 없음. 반면 100% 감면 대상자는 신고해야 함.
＃필요 경비 증빙서류를 챙겨야함. 사고 보유하고 팔 때 부담햇던 취득비용, 자본적 지출, 양도비용을 필요경비라고 함. 법수사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 교육세, 부동산 중개수수료, 섀시설치비, 발코니확장비 등 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨둬야 함. 필요경비로 인정받으면 그만큼의 양도차익이 줄어들어 양도세를 적게 냄.
＃양도차익이 많으면 배우자에게 증여가 좋음. 양도차익이 많은 부동산을 배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있음. 배우자간 증여세는 실거래가를 기준으로 5년간 6억원까지 공제가 됨. 증여 후 부동산을 양도하면 취득가액이 높아져서 양도차익이 줄어 양도세를 적게냄. 다만 배우자에게 증여 했을 경우 5년이상 보유하고 양도해야 증여시점부터 양도로 인정해준다고 함. 개인별 양도세를 계산해서 낮은 누신세율을 적용받게 됨. 양도세 기본공제액을 250만원씩 각각 적용받게 됨. 액이 높아져 양도차익이 줄어 양도세를 적게내게 됨.