현실적으로 양도세 때문에 거래를하지 않는 경우가 많이 있음. 양도세가 많이 나오면 손에 쥘 수 있는 돈이 줄어들기 때문임. 그러나 실제 계산을 해보면 본인이 생각하는 세금보다 줄어드는 경우가 많이 있음. 그래서 부동산 거래를 생각하는 살마들은 기본적으로 양도세 계산법을 이해하고 있어야하기에 준비함.
장비보유 특별공제는 보유기간x3%를 적용한다는 가정임.
실거래가액중 양도가액이 5억 원일 경우 취득가액은 3억원(취득세 등 포함), 기준시가의 양도가액이 4억원일 경우 2억 5천만원(취득세 불포함)임
입주아파트 전세계약서 주의할 사항
2017년처럼 입주물량이 늘어날 때에는 입주아파트로 전셋집을 얻는 세입자들이 많았음. 새 아파트인데다가 전세값이 상대적으로 싸기 때문임.
하지만 전세계약을 할 때 소유권이전등기가 되지 않은 미등기 아파트가 대부분이라서 주의해야 함. 집주인들은 전세금으로 중도금 대출이자와 잔금을 충당하는 경우가 많기 때문임.
입주아파트의 전세계약은 입주예정일 3개월 전부터 이루어집니다. 전세계약을하고 입주 1개월 전 입주자사전점검을 하면 사용승인을 받고 입주지정기간 45일에서 60일이 확정됨.
이어 세입자는 이사를 함. 소유권이전등기는 입주시작일로부터 1개월이내에 가능함. 세입자가 입주아파트로 전세계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같음.
사용승진 준공을 받지 못하면 건설사가 소유권보존등기를 할 수 없어 집주인이 소유권이전등기도 할 수 없음. 따라서 사용승인전이라면 사용승인을 받는데 문제가 없는지를 우선 체크해야 함.
시행사와 시공사간 소송등으로 사용승인을 받지 못하고 있는 입주아파트라면 전세계약을 하지 않는것이 좋음.
＃분양계약서 원본으로 집주빈이 맞는지를 확인함.
＃분양계약서에 가처분 가압류가 없는지 확인함.
＃전세금 잔금은 평일로 맞춥니다. 그래야 집주인이 전세금 잔금을 받는 즉시 분양대금을 완납하는 것을 확인할 수 있음.
＃특양 사항에 집주인이 잔금을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 겨우 계약을 해지한다는 조건을 명시해야함. 분양대금 완납할 때 동행하는 조건을 명시할 수 도 있음.
＃집주인이 소유권이전등기후 대출을 받아야 한다면 세입자가 주소를 잠깐 이전해줘야 하는경우[1순위:은행,2순위:세입자)가 많음. 이때 전세값+대출금이 시세 하한가의 70%를 넘지 않아야 함.
＃미등기 입주아파트는 사용승인일로부터 1년이 넘으면 은행에서 전세자금대출을 받을 수 없음.
＃전입신과와 확정일자를 받으면 미등기 입주아파트도 주택임대차보호법에 따라서 우선변제를 받을 수 있음. 또 전입신고는 임시사용승인만 나도 가능함.