안녕하셔유.뚱이에유.캡투자가 무엇인가 장점과 단점 깡통전세에 대해서 알아보고자 해유.
자신의 집을 마련하기 위한 것보다 부동산 투자 중 부동산 거래를하면서 생기게 되는 시세차익으로 수익을 얻는 방법에 대해서 알아보고자 해유.
시세차익을 얻기 위해서는 부동산시장의 흐름이나 정책의 변화등 여러가지 요인을 알거나 관심을 가지고 있어야만 해유.
최지우도 모르는 적은 금액으로 시작가능한 갭투자 장점
갭투자의 가장 큰 장점이자 매력이라고 한다면 상대적으로 적은 금액으로 시작할 수 있는 부동산 재테크라고 할 수 있어유.
삼천만(30,000,000)원으로도 이억오천만(250,000,000)원짜리 집을 살수도 있으며 1년 안에 6천만원이 넘는 시세차익을 얻을 수도 있는 등의 우리가 생각하지도 못한 꿈같은 상황을 현실에서 맞볼 수 있어유.
회사원인 B씨의 경우를 예로 들면 본인이 살고 있는 동네의 아파트 전세가율이 팔십오프로(85%)까지 오르면서 매매가 이억(200,000,000)원짜리인 아파트의 전세가가 일억 칠천만(170,000,000)원까지 오르게 되자,
목돈 삼천만(30,000,000)원을 투자하여서 해당 아파트를 사고서 부족한 금액은 세입자에게 받는 전세금으로 충당을했다고 해유.
이후 시간이 지나서 전세가격은 이억(200,000,000)원까지 오르면서 이에 매매가격은 이억오천만(250,000,000)원까지 올라주기만 한다면 투자원금인 삼천만(30,000,000)원을 회수하는 것은 물론 5천만원의 시세차익까지 얻을 수 있을 것으로 판단했기 때문에유.
최지우도 모르는 적은 금액으로 시장가능한 갭투자 단점
매매가격이 오르기만 한다면야 소액만으로도 큰 시세차익을 얻을 수 있는 것이 장점인데 이것을 바꾸어 말하면 매매가격이 상승하지 않는다면 큰 손해를 볼수도 있어유.
매매가격이 상승하지 않는다거나 오른 폭이 적을 경우에는 주택을 사느데 들어간 취득세와 법무사 비용이라든가 리모델링 비 등을 감안한다면 오히려 손해를 볼 수 있으니 말이죠.
위의 B씨의 경우 2년 후 전세 계약이 끝나서 세입자에게 전세금을 돌려줘야만하는 상황에 처해지게 되어유.
그러나 2년동안 주택 가격이 상승하기는 커녕 이억원(200,000,000)에서 일억 팔천만(180,000,000)원으로 하락했으며 전세 역시나 일억 칠천만(170,000,000)원에서 일억 오천만(150,000,000)원으로 떨어졌다면 말이쥬.
세입자는 이사를 가면서 전세금을 요구했으며 회사원인 B씨는 일억 오천만(150,000,000)원에 새로운 세입자를 구하고서 여기에다가 이천만(20,000,000)원을 대출 받아서 전세금 일억 칠천만(170,000,000)원을 전세입자에게 돌려주면 어떻게 될까유?
이 경우는 시세차익을 보기는 커녕 이천만(20,000,000)원을 손해보게 되는 것에유.
이경우 가장 손에 꼽이는 단점의 경우인데 자신의 돈을 백프로(100%) 투자했다고치면 내 돈에 대한 부담만 책임ㅇ르 지면 되이게 큰 상관은 없으나 임대차 보증금까지 사용했다가 시세가 많이 떨어지게 된다면 자칫하면 보증금을 다시 돌려주지 못하는 상황이 발생 할 수도 있어유.
이 경우 통상적으로 도시의 중심지에서 조금 벗어난 주택가에 위치한 집들을 많이 이용한다고 해유.
이런 곳들의 단점이라면 사기는 쉬운데 막상 팔려고하면 쉽지 않다는 것이 문제에유.
이러한 경우 조금 떨어졌을 때 빨리 빠져야지라는 생각으로 집을 팔려고 하더라도 원하는 시기에 집을 팔지를 못한다거나,다른 세입자를 구하지 못해 전 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해서 또 다른 대출을 받는 상황이 생길 수도 있어유.
이러한 갭투자를 하고자하는 경우 같은 지역이더라도 전세가율은 동네마다 크게 다르기에 여러가지 여건을 충분히 고려한 후에 신중하게 접근하는 것이 필요해유.
적은 금액으로 시작가능한 갭투자 깡통전세
깡통전세라는 것은 갭투자 시례 사례에 자주 등장을 하는 용어인데 전세율이 집값의 팔십프로(80%)에서 구십프로(90%)에 이르는 주택에서 많이 발생하니 주의가 필요해유.
집값이 보증금 이하로 떨어진다거나 집주인이 대출금을 갚지를 못해서 집이 경매에 넘어갈 경우에 세입자의 보증금보다도 낙찰금액이 낮게됨녀 깡통전세기 되는 것에유.
이 경우에 집주인이라는 사람은 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 무리한 대출을 하고 세입자는 부동산이 경매로 너머가게 될 경우에 보증금을 제대로 돌려받지 못하면서 쫓겨날 수밖에 없게되어유.
깡통전세를 피하는 최대한의 방법은 집주인은 무리한 갭투자를 피하고 세입자의 경우에 계약시 등기사항전부증명서를 반드시 확인하여서 근저당액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 팔십프로(80%)를 넘지 않는지 체크를 해 보아야만 해유.
이상으로 갭투자 장점과 단점 깡통전세에 대해서 알아보았어유.
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