현실적으로 양도세 때문에 거래를하지 않는 경우가 많이 있음. 양도세가 많이 나오면 손에 쥘 수 있는 돈이 줄어들기 때문임. 그러나 실제 계산을 해보면 본인이 생각하는 세금보다 줄어드는 경우가 많이 있음. 그래서 부동산 거래를 생각하는 살마들은 기본적으로 양도세 계산법을 이해하고 있어야하기에 준비함.
장비보유 특별공제는 보유기간x3%를 적용한다는 가정임.
실거래가액중 양도가액이 5웍원일 경우 취득가액은 3억원(취득세 등 포함), 기준시가의 양도가액이 4억원일 경우 2억 5천만원(취득세 불포함)임
잔금완납전 분양권 전매시 주의할점
분양받은 아파트를 잔금납부전 분양권 전매로 팔려고 할 때 취득세를 아끼려고 잔금 일부를 남겨놓는 경우가 많음. 잔금을 완납하면 잔금 완납일 60일 이내에 취득세를 납부하고 소유권 이전등기를 해야 함.
잔금을 완납하고 나서 등기이전을 하지 않고서 매매하면 미등기 전매로 양도세 중과세 양도세율 70%를 물게 됨. 잔금을 완납하지 않고 문양권 전매로 매매할 때 주의할 사항으로는 다음과 같음. 분양가의 최소한 10%이상은 잔금으로 남겨야 함. 입주지정기간 내엑 잔금을 납부하지 않으면 미납입대금에 대해서 연체가 붙게됨.
이때 연체료 연13%에서 18%를 줄이기 위해 잔금을 최고금액만 남기는 경우가 있음. 10% 미만을 잔금으로 남겨놓을 겨우에는 미등기 전매로 간주될 가능성이 높음. 또 입주 지정일 기준 6개월 이내에 전매하는게 좋음. 미등기 전매로 판달될 경우 잔금 규모도 중요하지만 잔금납부의무가 있는 입주지정 기간도 중요함. 즉 너무 오래 연체를 하면 안된다는 것임. 아파트 분양가의 잔금 중 일부를 지급하지 않고 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 미지급 잔금 규모나 소유권이전등기 가능 여부 등에 따라서 해당 아파트를 취득한 것으로 보는 소유권이전등기 의무가 있어 매매시 미등기 전매로 양도세 중과세를 받는 대법원의 판례가 있음. 통상적으로 입주 1개월에서 2개월 전 입주자 사전점검을 하고 사용승인을 받고 입주지정기간 45일에서 60일이 확정됨. 입주지정기간이 시작되면 잔금납부의무가 발생함. 입주지정기간에서 6개월을 넘기지 않는것이 좋음.